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京津冀未来五年不卖地?不要这么无知!
2016-05-31 16:47:18  来源:华西网   作者:www.hxbw88.com
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又炸窝了,又炸窝了,好多人看到国土资源部、国家发展改革委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015-2020年)》。提到了京津冀严控新增建设用地,有人解读,北京或者河北不卖地了。你不要这么无知好不好。

伟哥解读:

首先:这是概念的误读,建设用地是城市发展边界,并不完全对等当下的二级市场土地出让。建设用地并非住宅用地。建设用地对应的是经济发展边界,而住宅用地则基本在土地二级市场。

其次:国家各级政府关于建设用地是有范围控制的,建设用地的范围简称图斑,所以图斑范围内的土地才可以当做建设用地开发;图斑外的土地是耕地、林地之类,是不可以开发的。

第三:2014年初,北京市规划委就组织编制了总体规划实施评估报告和总体规划修改工作方案,经第37次市政府常务会和第99次市委常委会审议通过。北京建设用地规划至2020年不扩张生态红线划定,这是2015年初就已经明确的政策。增长边界,增长边界划定后,城市的集中建设区将被限定在边界以内,而不能再向外延伸,这样也可以尽量减少对生态用地的破坏。明确了到2020年不增加建设用地,设置土地红线。

目的是为了防止摊大饼发展城市,同时也可以提高存量土地利用率。

第四:一线城市有人口控制目标,从过去看,北京等城市发展过快,占用了大量的土地发展指标。但随着人口数量的涨幅放缓,产业的转移,对于北京等城市来说,土地利用指标降低。

第五:对于房地产市场的影响,与住宅土地直接关系不大,每年的住宅土地供应目前都在千万平米上下,而建设用地的指标过去几年都在30平方公里左右。

当然,目前看,一线城市的土地供应减少,挖掘存量土地已经是趋势。包括北京目前市场成交已经全面二手房化,前4月,北京新建商品房住宅签约1.5万套,二手房已经接近10万套、商品房住宅用地已经全面高端化。

这一政策短期看,不会影响商品房住宅土地供应的多寡。

当然,一线城市的土地出让、本来就越来越少,这是城市发展的必然

一线城市住宅用地供应 土地宗数(块) 建设用地面积(万㎡) 规划建筑面积(万㎡) 推出楼面均价(元/㎡)

2016年前4月 42 293.73 632.33 8746.83

2015年前4月 49 328.8 682.55 7139.14

2014年前4月 90 577.66 1246.15 8156.12

2013年前4月 80 571.4 1067.93 3759.36

某地产研究部统计数据显示:前4月一线城市住宅用地供应明显下调,从数据看,仅供应42宗,合计住宅用地建筑面积为632万平米,是十年来的最低值,同比减少了7%,相比2013-2014年,跌幅更是超过50%。整体看,一线城市住宅用地供应减少,导致市场逐渐出现了豪宅化的趋势。从住宅土地的供应价格看,也处于历史最高点。同比涨幅达到了22.5%。

而二线城市的住宅土地则供应有所增加。

一线城市住宅用地 土地宗数(块) 建设用地面积(万㎡) 规划建筑面积(万㎡) 推出楼面均价(元/㎡)

2015年前4月 1121 4354.34 11239.03 1642.17

2016年前4月 1224 5134.01 12296.35 2446.95

整体看,二线城市住宅土地供应出现了明显上涨,36个城市供应的住宅土地增加了10%.

二线城市住宅土地4月来已经成交的165宗住宅用地,二线城市平均溢价率高达72%,刷新了历史纪录,而成交平均楼面价也达到了4519元每平米,同比涨幅高达183%。

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